Comprendre les motifs d’expulsion d’un locataire légalement reconnus est essentiel pour les bailleurs souhaitant récupérer leur logement, mais aussi pour les locataires, afin de faire valoir leurs droits.
En tant qu’avocat en droit immobilier à Montpellier, j’accompagne régulièrement des propriétaires confrontés à des situations de non-respect du bail, qu’il s’agisse d’impayés de loyer, de dégradations du logement ou d’occupation sans droit ni titre. Dès lors, voici les fondements légaux sur lesquels peut s’appuyer une procédure d’expulsion, ainsi que les étapes à respecter pour agir dans le cadre fixé par la loi.
La loi du 6 juillet 1989 encadre strictement les cas dans lesquels un propriétaire peut mettre fin au bail et engager une procédure d’expulsion. Voici les principaux motifs :
Le non-paiement du loyer constitue le motif d’expulsion le plus courant. Si le locataire ne règle pas ses loyers à l’échéance prévue, le bailleur peut faire délivrer un commandement de payer par huissier. En l’absence de régularisation dans un délai de deux mois, le bailleur peut demander la résiliation judiciaire du bail. Cette situation donne lieu à une assignation en justice devant le tribunal, pouvant aboutir à un jugement d’expulsion.
Lorsqu’un état des lieux de sortie révèle d’importantes dégradations du logement (trous dans les murs, sanitaires cassés, dommages irréversibles), le propriétaire peut demander une résiliation du bail. Il devra toutefois prouver que ces dégradations sont imputables à la négligence ou à la faute du locataire, et non à une usure normale.
La sous-location sans autorisation écrite du propriétaire est interdite. Si le locataire loue tout ou partie du logement à un tiers sans l’accord du bailleur, cela constitue un manquement grave aux obligations du contrat. Une telle situation peut justifier une procédure en résiliation du bail et expulsion, pouvant être menée avec l’aide d’un avocat en droit immobilier.
Un locataire doit utiliser paisiblement son logement. En cas de troubles anormaux de voisinage (bruits répétés, tapage nocturne, comportements agressifs), le bailleur peut engager une procédure, à condition de disposer d’éléments probants (témoignages, constats d’huissier, plaintes). La répétition des troubles, malgré des avertissements, renforce la légitimité du congé pour motif légitime.
La souscription d’une assurance habitation est une obligation légale. Le refus d’assurance habitation ou l’incapacité du locataire à fournir une attestation constitue lui aussi un manquement contractuel. Dès lors, le bailleur peut lui adresser une mise en demeure par avocat. En l’absence de réponse, une procédure d’expulsion du locataire peut être enclenchée.
Le locataire n’a pas le droit de modifier la structure du logement sans autorisation écrite. La réalisation de travaux compromettant l’intégrité du bien peut conduire à une résiliation du bail, notamment si le logement est rendu impropre à sa destination.
Le manque d’entretien, une accumulation de déchets ou l’installation de dispositifs dangereux peuvent justifier une expulsion pour insalubrité. Comme dans le cadre d’une dégradation du logement, il revient au propriétaire de démontrer que l’état du logement résulte d’un comportement fautif du locataire.
Enfin, si le bail d’habitation est arrivé à son terme ou a été résilié, mais que le locataire refuse de quitter les lieux, il devient occupant sans droit ni titre. Le propriétaire doit alors obtenir un jugement d’expulsion pour reprendre possession du bien.
La procédure d’expulsion : étapes clés
Sachez que si vous êtes visé par une mesure d’expulsion de votre logement à Montpellier, comme partout ailleurs en France, vous pouvez également demander des mesures de relogement, notamment par le biais du DALO (Droit au logement opposable). En tant qu’avocat au barreau de Montpellier, je suis en mesure de répondre à toute interrogation relative à l’expulsion d’un locataire.
